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調控目標與市場反應的悖論

作者:李一戈 時間:2016/3/4 8:15:00 來源:21世紀經濟報道

摘要:(原標題:調控目標與市場反應的悖論)李一戈我承認,即使在上一輪房價暴漲的時期,我也一直鼓吹首套房實行普惠政策,包括契稅、首付成數和利率優惠。爲此我還跟社科院的一位研究員老師有過爭論。他覺得首套房無論貧 ......

(原標題:調控目標與市場反應的悖論)

李一戈

我承認,即使在上一輪房價暴漲的時期,我也一直鼓吹首套房實行普惠政策,包括契稅、首付成數和利率優惠。

爲此我還跟社科院的一位研究員老師有過爭論。他覺得首套房無論貧富同等普惠的政策是有漏洞的,因爲富二代會通過分立家庭、多次購房而多次占有這種優惠,因而是不公平的。但我堅持認爲,首套房是基本住房制度的重要內容,以家庭爲單元,不管其何種職業、收入,首次購房都應享受優惠。這且不深入討論。

正如你看到的,春節前央行首套房首付成數的調整,春節後三部委有關購房契稅的調整,首套房的政策是全國普惠的。即,一線城市也適用。但營業稅和首套房以外的契稅政策的調整,卻將一線城市排除在外。

房地産調控(或者叫做放松)政策把一線城市拎出來,並非第一次。2014年下半年普遍取消住房限購政策,一線城市就沒有放松。

著眼于穩定經濟增長,中央部委可謂煞費苦心。顯然,新一輪房地産政策體現了因城施策、分類調控的原則。在鼓勵改善性住房消費的前提下,既要推動三四線城市加快去庫存,又要防止一線城市借機搭車漲價,是我揣測的房地産政策動因。

但政策出台後的市場反應,卻背離了調控的初衷。北京一位朋友告訴我,春節前他看好的一套房子(二手房),報價是406萬,春節後再看,已經漲到460萬,而且,不還價。從媒體報道看,北京房價漲幅還是相對理性的。上海不用說了,去年領漲全國的深圳,在上海的刺激下,近兩天又有接棒再漲的迹象。

一二線城市與三四線城市之間的分化猶如冰火。如上所述,三四線城市,以及一些大城市的遠郊區縣,是2013年以來房地産庫存最高的區域,而此次調控政策的主要目標之一,就是希望幫助這些城市盡量消化庫存。地方政府也是憂心如焚。前些天沈陽市擬出台政策鼓勵剛畢業5年內的大學生零首付買房,便是這種焦灼心態的典型代表。

但政策作用之下的市場反應,即使不能說出乎很多人的意料,至少沒有達到調控的初衷。當然,即便以央行春節前發布的政策來衡量,也不過一月時間,真正的效果尚需假以時日。就目前收集到的信息來看,三四線城市的成交量並沒有明顯放大。

部分省份出台的房地産去化政策,爲農民進城買房給予更多優惠,進而爲其申請城市戶籍提供方便。我問過老家幾位在外面打工、收入還不錯的親友,會不會因爲有格外的優惠就在城裏買房?回答是,格外的優惠不是買不買房的決定性條件。即使買了房,也暫時不會考慮申請城市戶籍。

庫存較高的三四線城市房地産市場的清淡,與房價已然高企的一線城市及二線熱點城市的持續上漲,目前已構成了調控目標與市場反應的一種悖論。爲什麽會這樣?

有種解釋是,一線城市存在所謂的虹吸現象。

一個是房地産企業的集中流向。早在2012年左右,一批知名房企集體回歸一二線城市,並持續推高著這些城市的地價,而地價反過來又推動房地産價格不斷上漲。近兩年地價雖然越來越高,地王動辄數十億,但房地産企業之間的聯合、房地産企業與金融類機構(尤其是險資)的聯合,化解了拿不起土地的難題。

一個是資金的集中流向。知名房地産企業,或者是房地産企業與金融類機構的聯合,本身就意味著資金的強大(加起來就是巨大的資金池)。而它們籌集資金的能力也較強,譬如2015年的房地産企業公司債,大部分的份額被前五十強房地産趨于瓜分了。

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